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物流地产商模式,从某种程度上说是以上两种开发模式的优势综合,融合了政府参与物流园区开发的思想,特别是对于主体企业开发模式的不足之处,提出了很好的针对性解决方法。即由政府来为园区开发者提供土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策,由物流地产商来主持进行包括物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资,而不是由一个有相对物流竞争优势的大型物流相关企业根据企业自身的扩张需要来规划和构建自己的大规模仓储中心、配送中心。在整个物流园区基础建设前期开发结束后,同时也针对有人驻需求的企业各自需要进行综合的规划。最后,人驻园区的所有企业都站在同一竞争的起跑线上,同时又有一定的专业分工和适当的专业竞争。这样,事实上就限制了主体企业开发模式中的一个先进人物流园区开发的主导企业或企业协作团体对整个物流园区的行业垄断性控制。
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在我国国民经济各个领域中,由于长期受计划经济的影响,采购、制造、运输、仓储配送、代理、配送、销售等环节彼此分割。一方面,造成了生产企业的原材料和产成品库存过大、占压资金过多,产品生产成本上升;另一方面,使运输、仓储等行业企业有效货源不足,现有设施能力未能充分利用,并且运输环节不衔接造成成本上升。近10年来,随着市场经济的发展和物流产业的兴起,我国不少企业才开始改变上述状况。从一般的角度看，物流活动的组织结构也不会不断地演变进展。企业具体物流组织职能的发挥取决于其内部物流活动的特点，根据物流活动特点对物流组织职能定位是一个前提条件。所谓的定位是关系到将这些经营活动放在企业组织结构中的什么位置，通常它由下列问题决定，即物流活动是分散式管理还是集中式管理，是幕僚管理还是直线管理。